マンション駐車場の管理費不足の問題

抜本的解決について

管理費はマンションの駐車場の空車に大きく関わりがあることをご存知でしょうか?駐車場はマンションの重要な資産であると同時に負債ともなり得る問題も含んでいます。マンションの駐車場問題は、大きく分けて2種類あります。
それは「空き駐車場」「管理費不足」です。
管理費が足りなくならないために外部に駐車場を貸出すサブリースや駐車場使用料を変える必要があります。

駐車場の形態としては以下のようなものがあります。

➀空き駐車場問題 駐車場の空き状況は昔とは変わっています。
空き問題の状況は昔とは変わっています。以前のマンションといえば、マンション内の駐車場を借りたいのに空きが無く、使用細則の内容にもより、いつまでも借りる事ができないという状況でした。
管理組合の収入面の観点からすると、幸せな状況とも言えますが、駐車場がないということはトラブルのもとになっていました。
しかし今はそうではなく、駐車場が埋まらない、空車率が高いということが問題になっています。以前のマンションでは、駐車場を借りたいのに空きが無借りる事ができないという状況でした。しかし今は駐車場が埋まらないことが問題になっています。
なぜこのような状況になっているのでしょうか? それはかつてマイカーを持つのが当たり前だったのでマンションの駐車場利用率は100%が当たり前であったからで、現状は築年数が古いマンションは駐車場の設置率が高いことから住戸対駐車場の比率が高いために空き駐車場が生れやすのです。

②管理費の不足問題 もう一つの深刻な問題は管理費不足の問題です。
マンションを購入する方々は、一般的にローンを組みます。月々のローンの支払いと合わせて、月々の管理費が高額に設定されていると、買いづらいマンションとなってしまいます。このため現在でも、管理費収入に駐車場収入を計上して分譲しているマンションの方が一般的です。つまり、管理費、管理会計に組み込まれているため、空車率がそのまま管理不足に繋がる構図になっているのです。高齢化社会に伴い、居住者の方が、お年を召されて運転免許を返納して、車に乗らなくなる、車の維持費が負担となるため、お子さんがある程度成長すると、車を手放してしまう、駅から近く、買い物にもそれほど不便を感じない立地のマンション、カーシェアリングなどの新しいサービス、これらが空車率増加がもたらし、マンションの管理費不足に繋がっているではないでしょうか?

空き区画は何台ある?潜在的ニーズの把握も
そもそもマンションが保有する機械式駐車場の台数が適切なのか?明らかに需要とのバランスが崩れているのではないか?ということも考えてみる必要があります。駅が近い、所有者の年齢層も上がってきた、さまざまな理由から、現在と同じ台数が必要とされていない可能性もあります。
あるマンションでは、機械式駐車場の空き区画に悩んでいましたが、よくよく調べてみると、駐車場は必要だが「車高が高い」「横幅がある」といった車のサイズの事情から、外部の駐車場を借りているという人たちが数多くいることがわかりました。
そこで、マンション管理組合では、現在の機械式駐車場をこれまでの三段式から二段式に変更、それぞれの階高をアップさせました。全体の台数は減るので今後の維持費も抑えられ、これまでサイズが合わずに外部に借りていた人たちもマンションの機械式駐車場が使えるようになったのです。少し高さの余ったところは、駐車場用のトランクスペースとして貸出、冬用タイヤを入れるなどの活用がされているそうです。

本題の駐車場問題への対策
➀外部に駐車場を貸し出す(サブリース)
これができれば、かなり有効な手立てとなりえます。しかし外部に貸すことで、それは営利事業とみなされ、課税の対象ともなるため、思ったほど収入の改善に繋がらないという結果にもなりかねません。また居住者以外がマンションに出入りすることになるため、セキュリティ面についての反対意見もでるでしょう。サブリースについては導入までに金額シミュレーションなど検討すべき事項が多いでしょう。なお、課税の対象になるのは駐車場全体ではなく、サブリースしている区画のみになります。
②駐車場使用料を値上げする
特に機械式立体駐車場が設置されている場合、その維持費は、駐車場使用者が負担すべきだという考え方に沿えば、合理的だと思います。しかし、値上げによって契約者がはなれ外部駐車場に移ってしまっては本末転倒になってしまいます。また駐車場の値上げに組合との交渉や、総会での承認が必要になるためハードルは高いでしょう。
③駐車場使用料を値下げ
値下げをすることで利用が増えるのであれば結果として収入増となるため、対策となるでしょう。しかし一度値を下げてしまうと元に戻すのは難しいと思います。また値下げしたといって必ずしも駐車場の利用があるとは限りません。

実は機械式駐車場を維持していく為には莫大な費用が必要で、日常の保守費用の他に、築30年前後には機械の入れ替え費用が長期修繕計画上で計上されることになります。この費用が高額で、駐車場利用料を積立金会計に振り分けていたとしても、駐車場の維持のために、建物の大規模修繕工事費以外に多額の出費を考えなくてはならないというリスクが発生します。
「国土交通省・マンション総合調査」(平成25年度)によれば、都市圏では40%ほどのマンションに機械式駐車場がある。平成7年以降に作られたマンションに限れば、全国で60%近くのマンションに機械式駐車場がある。このような金食い虫である機械式駐車場は、見直しが必要だと考えます。
駐車場の問題は一朝一夕では解決できません。できることから始める必要が有ります。当社にも知見がありますので、何かお困りであればご連絡いただけたら助けになれるはずです。なお、駐車場の問題に対する直接的な方策ではありませんが、「固定費である管理費を下げる」という方法もあります。
固定費を下げる、つまり業務委託費の減額をすればよく、その最たる方法は管理会社の見直しです。収入を増やすのではなく支出を減らすことも、大きな視点では空き駐車場の対策になり管理費不足問題の対応となります。お気軽にご相談ください